베트남 가상오피스로 법인 등록은 됩니다: 갈림길은 등록 뒤 세무 실사와 외국인 투자자의 IRC 입니다

핵심 요약

• 베트남 가상오피스 주소로 법인 등록 자체는 됩니다. 기업법 42조가 본점에 요구하는 것은 "연락 주소" 한 문장이고, 유한책임회사 설립 서류 네 가지(21조)에 임대차계약서나 주소 사용 동의서가 없습니다. 등록 단계에는 주소의 실체를 확인하는 절차가 없습니다. (출처: 관보 713+714호 게재 기업법 원문, 확인일 2026년 8월 27일)
• 갈림길은 등록 뒤에 옵니다. 세무등록 통칙 86/2024 17조가 세무당국이 등록 주소를 검증하러 나가는 계기 일곱 가지를 열거하는데, 그중 우편 반송, 전자세금계산서 최초 등록, 법인 등록 정보 수신 세 가지가 가상오피스를 정면으로 겨눕니다. 검증 대기 상태로 바뀐 뒤 5영업일 안에 소명이 없으면 현장 실사가 나오고, 영업 사실이 확인되지 않으면 "등록 주소 미영업" 상태가 기업등기부에 그대로 올라갑니다.
• 한국 기업에는 관문이 하나 더 있습니다. 외국인 투자자는 투자등록증(IRC)이 먼저이고, 시행령 96/2026 39조 3항 b 가 IRC 발급 조건으로 "장소 사용권을 확정하는 문서" 를 요구합니다. 조문은 임대차 약정 사본을 명시하면서 "그 밖의 문서" 도 열어 뒀습니다. 가상오피스 계약서가 그 "그 밖의 문서" 로 수리되는지는 공식 자료를 찾지 못했고, 이 글은 그것을 단정하지 않습니다.
• 호치민 요금표 기준 월 295,000동에서 2,388,000동입니다. 그런데 최저가 두 패키지에는 건물 간판이 없습니다. 기업법 37조 4항은 본점에 회사 이름을 걸라고 요구합니다. 법인 등록 지원 항목은 전부 "100% 베트남 자본" 한정이라 외국인 투자법인은 대상이 아닙니다. (출처: Replus 요금표, Sea Office 요금표, 확인일 2026년 8월 27일)
• 근거 법령이 최근 1년 사이 세 번 바뀌었습니다. 투자법은 2026년 3월 1일, 기업등록 시행령은 2025년 7월 1일, 세무등록 통칙은 2025년 2월에 교체됐습니다. 검색 상단의 안내 상당수가 옛 법령을 인용하고 있습니다.
• 금액은 동(VND) 단위 그대로 적었고 원화로 환산하지 않았습니다. 하노이 요금과 외국계 사업자 요금은 직접 확인하지 못해 본문에서 뺐습니다.

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문제 정의: 베트남 가상오피스가 합법이냐는 물음은 답이 이미 나와 있습니다

베트남에 법인을 내기로 하고 첫 해 고정비를 줄이려 하면 사무실이 먼저 걸립니다. 그래서 베트남 가상오피스 주소로 등록해도 되는지를 찾게 되는데, 검색 결과의 로펌 안내는 대체로 같은 답을 줍니다. 기업법 2020 에 가상오피스 임차를 금지하는 규정이 없다는 것입니다. 이 문장은 조문 그대로이고, 이 글도 그것을 부정하지 않습니다.

문제는 그 답이 결정에 쓸모가 없다는 데 있습니다. 법이 막지 않는다는 것과 그 주소로 법인을 유지할 수 있다는 것은 다른 이야기입니다. 등록 서류에 주소 증빙이 없는 것은 등록기관이 주소를 안 본다는 뜻이지, 아무도 안 본다는 뜻이 아닙니다.

그래서 이 글은 시점을 셋으로 자릅니다. 등록하는 순간, 등록된 뒤 세무당국이 주소를 보러 오는 순간, 그리고 외국인 투자자에게만 있는 IRC 관문입니다. 각 시점에 조문이 무엇을 요구하는지를 관보 원문에서 읽고, 마지막에 호치민 가상오피스 업체 두 곳의 요금표를 그 조문과 맞대어 봤습니다.

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이 글이 기대는 법령은 최근 1년 사이 세 번 바뀐 것들입니다

조문을 읽기 전에 어느 법령이 살아 있는지부터 확인해야 했습니다. 2025년과 2026년에 근거 법령이 연달아 교체됐고, 옛 법령을 인용한 안내가 아직 검색 상단에 있습니다.

출처: 각 법령의 관보 PDF 원문과 국가기업등록포털 원문. 확인일 2026년 8월 27일.

표 아래에 세 가지를 덧붙입니다.

• 투자법 시행령 96/2026 의 시행일은 서명일인 2026년 3월 31일입니다. 11조와 12조만 2026년 7월 1일 시행입니다. 검색에 "2026년 5월 15일 시행" 이라고 적은 로펌 글이 있는데 관보 원문과 맞지 않습니다.
• IRC 발급 기관이 바뀌었습니다. 공단·수출가공구·하이테크단지·경제구역 밖의 사업은 성급 재정국(Sở Tài chính)이 발급하고, 단지 안은 해당 관리위원회입니다(투자법 143/2025 27조). 기획투자부가 재정부로 통합된 결과라서, "Sở Kế hoạch và Đầu tư 가 IRC 를 발급한다" 고 적은 자료는 전부 낡았습니다.
• 행정구역이 34개 성급으로 줄었고 군·구 단계가 없어졌습니다. 2025년 6월 12일 통과된 국회 결의 202/2025/QH15 로 성 28개와 중앙직할시 6개가 됐습니다. 새 지방정부가 언제부터 운영에 들어갔는지는 결의 원문이 스캔본이라 조문으로 확인하지 못했지만, 2025년 7월 1일 시행된 기업등록 시행령 168/2025 는 등록기관을 성급과 사급 두 층으로만 부릅니다. 2025년 6월 이전에 안내된 "Quận 1, TP.HCM" 같은 주소는 지금은 없는 행정단위를 담고 있습니다. (출처: 정부 정책포털 게재 결의 202/2025 전문, 시행령 168/2025 원문)

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등록 단계에는 주소의 실체를 확인하는 절차가 없습니다

본점 조문은 한 문장입니다

기업법 42조 전문을 옮기면 이렇습니다. "Trụ sở chính của doanh nghiệp đặt trên lãnh thổ Việt Nam, là địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp và được xác định theo địa giới đơn vị hành chính; có số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có)." 기업의 본점은 베트남 영토 안에 두고, 기업의 연락 주소이며, 행정구역 경계에 따라 특정되고, 전화번호와 팩스번호와 전자우편(있는 경우)을 갖는다는 뜻입니다.

조문 전체가 이 한 문장입니다. 소유권, 임차권, 실제 근무 인원, 면적, 간판에 대한 요구가 없습니다. 가상오피스를 금지하는 문구도 없습니다. 2025년 개정법(76/2025/QH15)이 고친 조문 목록을 전부 대조했는데 42조는 개정 대상에 없었습니다. 개정된 것은 4, 8, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 31, 33, 52, 57, 112, 115, 128, 140, 141, 176, 207, 213, 215, 216, 217조입니다. (출처: 관보 951+952호 게재 개정법 원문)

설립 서류에 주소를 증명하는 서류가 없습니다

유한책임회사 설립 서류는 기업법 21조 기준으로 네 가지입니다. 주소 관련 서류로 흔히 짐작하는 것들을 함께 놓으면 이렇습니다.

출처: 기업법 21조(관보 713+714호), 시행령 168/2025 24조 3항(국가기업등록포털 원문). 확인일 2026년 8월 27일.

시행령도 서류를 추가하지 않습니다. 168/2025 24조 3항은 "2025년에 개정된 기업법 2020 21조가 정하는 서류" 라고 법을 그대로 가리키고, 개인식별번호를 적으면 신분증 사본조차 뺀다고 적습니다. 등록 단계에서 주소의 실체를 확인하는 절차 자체가 없다는 것, 이것이 "가상오피스로 법인이 세워진다" 는 말의 정확한 근거입니다.

그래도 조문이 주소에 거는 요구가 둘 있습니다

등록 서류에 없다고 해서 주소에 아무 요구가 없는 것은 아닙니다. 두 조문이 걸립니다.

첫째, 회사 이름을 본점에 걸어야 합니다. 기업법 37조 4항은 "Tên doanh nghiệp phải được gắn tại trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp" 라고 정합니다. 기업 명칭은 본점, 지점, 대표사무소, 영업장소에 부착해야 한다는 뜻입니다. 이 의무를 어겼을 때의 과태료 금액은 원문을 확인하지 못해 이 글에 적지 않습니다. 근거 시행령 122/2021 의 관보 파일이 스캔 이미지였고, 2026년 7월에 이를 개정한 시행령 288/2026 도 마찬가지였습니다. 금액이 바뀌었을 수 있으므로 로펌이 적은 값을 옮기지 않습니다.

둘째, 아파트는 주거 외 목적으로 쓸 수 없습니다. 주택법 27/2023/QH15 3조 8항 c 가 "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở" 를 금지 행위로 열거합니다. 같은 항에 공용부분 용도 무단 변경, 내력구조 변경, 세대 분할이 함께 묶여 있고, 같은 항 e 는 아파트 안의 유흥주점, 노래방, 자동차 정비, 소방 요건을 못 갖춘 식당 영업을 막습니다. 아파트에 사는 대표가 자기 집 주소로 법인을 내는 길이 여기서 막히고, 그것이 가상오피스 수요가 생기는 지점입니다. 이 조문은 2014년 주택법이 아니라 2023년 주택법의 것이므로, 옛 법을 인용한 자료의 조문 번호를 그대로 옮기면 틀립니다. (출처: 관보 37+38호 게재 주택법 원문 7쪽)

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등록 뒤에 세무당국이 주소를 보러 오는 계기는 일곱 가지입니다

세무등록 통칙 86/2024 17조 1항은 세무당국이 납세자 상태를 09 "등록 주소 영업 상태 확인 대기" (Người nộp thuế chờ xác minh tình trạng hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký) 로 바꾸는 계기를 일곱 가지로 열거합니다. 하나라도 발생하면 1영업일 안에 상태가 바뀝니다.

출처: Thông tư 86/2024/TT-BTC 17조 1항, 관보 65+66호(2025년 1월 15일) 38~40쪽. 확인일 2026년 8월 27일.

굵게 표시한 세 항목이 가상오피스를 겨눕니다. b 는 우편입니다. 세무당국이 보낸 문서가 반송되면 그 자체로 검증 대기 상태가 됩니다. 가상오피스가 파는 것이 바로 우편 수령 주소이므로, 이 항목은 업체가 우편을 실제로 받아 전달하는지에 그대로 걸립니다. đ 와 e 는 시점입니다. 전자세금계산서를 처음 등록할 때, 그리고 기업등록증 발급 정보가 세무 시스템으로 넘어오는 그 순간에 위험 분류에 걸리면 검증 대상이 됩니다. 즉 검증은 나중에 문제가 생겼을 때가 아니라 설립 직후에 올 수 있습니다.

"위험 분류" 의 기준은 이번에 확인하지 못했습니다. 통칙 17조는 기준을 정한 문서를 지목하지 않고, 검색에 도는 국세총국 결정 78/QĐ-TCT 는 관보에 실리지 않아 원문을 열지 못했으며 그것이 17조가 말하는 주소 검증 위험 분류의 기준 문서인지도 확인하지 못했습니다. 그래서 "같은 주소에 법인이 여럿이면 위험 지표에 걸린다" 는 말은 이 글에서 하지 않고, 조문에 적힌 일곱 가지만 씁니다.

5영업일 뒤에 실사가 나옵니다

09 상태로 바뀐 뒤의 절차는 같은 조 2항에 있습니다.

1. 납세자가 5영업일 안에 소명합니다. 소명이 없거나 받아들여지지 않으면 세무당국이 현장 실사를 나갑니다.
2. 실사에서 영업 중인 것이 확인되면 확인조서(양식 15/BB-XMHĐ)에 납세자가 서명하고, 조서 서명일 당일 또는 늦어도 다음 영업일 시작 전에 상태가 복구됩니다.
3. 영업하지 않는 것으로 확인되면 세무당국이 읍·면·동 인민위원회와 관할 공안과 함께 확인조서를 작성하고, 3영업일 안에 통지서(양식 16/TB-ĐKT)를 발급하며, 상태를 06 "등록 주소 미영업" (Người nộp thuế không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký) 으로 바꿉니다.

두 번째 단계가 가상오피스의 실제 시험입니다. 실사 당일 그 주소에서 회사 이름을 확인하고 조서에 서명할 사람이 있어야 합니다. 리셉션이 공용이고 간판이 없고 담당자가 다른 곳에 있으면, 조문이 정한 5영업일과 당일이라는 시간 안에 그것을 만들어 내야 합니다.

06 상태는 기업등기부에도 그대로 올라갑니다

06 은 세무 내부 표시로 끝나지 않습니다. 기업등록 시행령 168/2025 35조 3항은 "등록 주소 미영업" 을 기업의 법적 상태(tình trạng pháp lý) 로 정의하고, 세무당국이 확인조서를 작성한 사실을 성급 기업등록기관에 통보하면 기업등록기관은 국가기업등록 데이터베이스에 그대로 기록한다고 정합니다. 이 상태로의 전환과 종료는 조문 문언으로 "세무당국이 결정한다" (do Cơ quan thuế quyết định) 입니다. 기업등록기관에는 재량이 없습니다.

같은 조가 정하는 법적 상태는 일곱 가지입니다. 영업중, 휴업, 등록 주소 미영업, 세무 강제집행에 따른 등록증 회수, 해산·분할·합병 절차중, 파산 절차중, 해산·파산·소멸입니다. 지점·대표사무소·영업장소에는 36조 3항에 같은 규정이 따로 있습니다. (출처: 시행령 168/2025 35조 3항, 36조 3항, 국가기업등록포털 원문)

한 가지는 균형을 맞춰 적어야 합니다. 가상오피스를 이유로 06 상태가 된 법인이 얼마나 되는지, 반대로 가상오피스로 등록해 문제없이 유지되는 법인이 얼마나 되는지는 양쪽 다 공식 자료를 찾지 못했습니다. 로펌 블로그의 일반론만 있습니다. 그래서 이 글은 빈도를 말하지 않습니다. 조문이 정한 계기와 절차가 있다는 것까지가 확인된 사실입니다.

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외국인 투자자에게는 등록 앞에 관문이 하나 더 있습니다

여기까지는 베트남 자본 법인과 외국인 투자법인이 같습니다. 갈리는 지점은 그 앞에 있습니다. 외국인 투자자는 투자등록증(IRC)을 받은 뒤에 기업등록증(ERC)을 신청하고, 설립 서류에 IRC 사본이 붙습니다(기업법 21조 4항 c). 그런데 IRC 발급 조건에 주소가 들어 있습니다.

투자법 143/2025 는 IRC 의 조건·서류·절차를 정부 시행령으로 넘겼습니다(26조 5항). 그 시행령 96/2026 39조 3항 b 가 투자정책승인 대상이 아닌 사업의 IRC 발급 조건 중 하나로 이렇게 적습니다.

Có địa điểm thực hiện dự án đầu tư được xác định trên cơ sở thông tin về tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tra cứu trên cơ sở dữ liệu hoặc bản sao hợp lệ giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc bản sao hợp lệ thỏa thuận thuê địa điểm hoặc văn bản, tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư

투자 프로젝트를 수행할 장소가 있어야 하고, 그 장소는 국가기관이 조회할 수 있는 토지사용권 서류 정보, 토지사용권 서류의 유효한 사본, 장소 임대차 약정의 유효한 사본, 또는 장소 사용권을 확정하는 그 밖의 문서·자료 로 특정된다는 뜻입니다. 신청 서류 쪽인 32조 1항 đ 도 같은 취지로, 국가에 토지 배정이나 임대를 요청하지 않는 프로젝트는 토지사용권 서류 사본 또는 "장소 사용권을 확정하는 그 밖의 자료" 사본을 내라고 적습니다. 처리 기한은 유효한 서류를 받은 날부터 10영업일입니다. (출처: 관보 215호 게재 시행령 96/2026 원문 43쪽, 57~58쪽)

출처: 위 각 조문의 관보 원문. 확인일 2026년 8월 27일.

가상오피스 계약서가 "그 밖의 문서" 에 드는지는 답이 없습니다

조문이 "임대차 약정 사본" 을 명시하면서 동시에 "장소 사용권을 확정하는 그 밖의 문서" 도 열어 뒀기 때문에, 법문만으로는 가상오피스 계약서가 된다고도 안 된다고도 말할 수 없습니다. 무엇이 그 "그 밖의" 에 들어가는지를 정하는 하위 규정이나, 수리·거부 사례를 담은 공식 문서를 이번 조사에서 찾지 못했습니다.

그래서 이 글은 두 문장으로만 답합니다. 조문은 열려 있고, 판단은 발급 기관에 있습니다. 가상오피스 업체가 "IRC 도 됩니다" 라고 안내하더라도, 그것은 업체의 경험담이지 조문이 아닙니다. 실제로 신청할 성급 재정국에 그 계약서가 39조 3항 b 의 문서로 수리되는지를 신청 전에 확인하는 것이 이 글이 줄 수 있는 유일한 실무 답입니다.

대표사무소는 이 관문이 없습니다. 대표사무소는 IRC 없이 허가서로 열리는 대신, 허가서에 5년 기한이 붙고 이전과 폐소 절차가 따로 있습니다. 그 생애주기는 베트남 지사를 대표사무소로 낼 때 에서 시행령 07/2016 원문으로 정리해뒀습니다. 법인 쪽의 IRC 와 ERC 순서, 국가 수수료, 자본금 납입 시점은 베트남 법인설립 비용 분해 에 있습니다.

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호치민 가상오피스 요금표 두 곳을 항목 단위로 읽었습니다

요금은 업체 요금표 페이지를 직접 열어 숫자와 항목별 포함 여부를 뽑았습니다. 확인한 곳은 호치민의 Replus 와 Sea Office 두 곳이고, 확인일은 2026년 8월 27일입니다. 두 곳 다 자사 요금표이므로 실제 청구액이 이 값과 같은지는 확인하지 않았습니다. 하노이 요금표는 직접 열어 항목까지 확인하지 못해 이 글에서 뺐습니다.

Replus: 다섯 패키지 전부가 사업자등록 주소를 팝니다

항목별 포함 여부는 이렇습니다. O 는 포함, - 는 미포함, 숫자는 그 값입니다.

출처: Replus 가상오피스 요금표 페이지. 확인일 2026년 8월 27일. 페이지는 지점별 가격 차이 표시 없이 단일 표로 제시합니다.

이 표에서 읽히는 것이 셋입니다.

첫째, 다섯 패키지 전부가 "사업자등록 주소" 를 파는데, 건물 간판은 위 두 개에만 붙습니다. 월 295,000동과 595,000동짜리에는 기업법 37조 4항이 요구하는 물리적 간판이 없고, 통칙 86/2024 17조의 현장 실사에서 확인될 표식도 없습니다. 전자게시판 회사명 표시는 Ecom 부터 붙는데, 이것이 법이 말하는 "gắn tại trụ sở chính" 에 해당하는지는 확인되지 않습니다. (출처: 위 요금표)

둘째, 법인 등록 지원은 "100% 베트남 자본" 에만 붙습니다. 할인가 등록 지원과 무료 등록 지원 두 항목의 원문에 각각 "100% vốn VN" 과 "vốn 100% Việt Nam" 이 박혀 있습니다. 외국인 투자법인은 이 혜택의 대상이 아닙니다. 페이지가 Plus 패키지를 "외국 기업과 조건부 업종 기업을 위한 지원 해법" 이라고 소개하기는 하지만, 표의 항목 어디에도 IRC 에 관한 지원은 없습니다. 법인 등록 지원 두 항목이 베트남 자본 법인을 전제로 설계돼 있고, 앞 절의 IRC 관문은 이 요금표가 다루지 않는다는 뜻입니다. (출처: 위 요금표)

셋째, 같은 업체의 2026년 FDI 안내 페이지가 폐지된 기관명을 그대로 쓰고 있습니다. 그 페이지는 IRC 를 "Sở KH&ĐT 또는 공단관리위원회가 발급한다" 고 적고, "세무당국 또는 Sở KH&ĐT 가 실사한다" 는 표현도 씁니다. 2026년 3월 1일부터 단지 밖 사업의 IRC 발급 기관은 성급 재정국입니다. 페이지 제목이 2026년이고 본문이 2026년 통계를 인용하는데도 기관명은 낡았습니다. 업체 안내를 그대로 믿고 서류를 준비하면 안 되는 이유가 여기 있습니다. (출처: Replus FDI 기업용 가상오피스 페이지, 확인일 2026년 8월 27일)

같은 페이지에 실물 사무실, Regus, The Executive Centre 와 견준 비교표도 있지만 이 글은 그 숫자를 쓰지 않습니다. 경쟁사 가격에 출처가 없고, 자사 상한으로 적은 값이 자사 요금표의 상한과도 맞지 않기 때문입니다.

Sea Office: 표시가는 하한입니다

Sea Office 는 네 가지입니다. MIN 월 350,000동, BASIC 500,000동, FULL 1,000,000동, 좌석(Chỗ Ngồi) 2,500,000동입니다. 페이지가 "Từ 350.000 VNĐ/tháng, tùy gói dịch vụ, địa điểm, thời hạn thuê và tiện ích đi kèm" 라고 적습니다. 표시가는 하한이고 지점, 계약기간, 부가서비스에 따라 달라진다는 뜻입니다. (출처: Sea Office 가상오피스 페이지, 확인일 2026년 8월 27일)

간판 항목이 Replus 와 다릅니다. 최하위 패키지 설명에 "đặt bảng tên công ty"(회사 간판 설치)가 들어 있습니다. 다만 같은 페이지의 FAQ 가 간판의 위치, 시기, 규격과 추가 비용 발생 여부를 확인하라고 적습니다. 포함돼 있다는 것과 실사 때 보이는 간판이 걸려 있다는 것 사이의 거리는 계약서에서 메워야 합니다.

지점은 호치민 5곳이고, 주소가 "207A Nguyễn Văn Thủ, Phường Tân Định" 처럼 옛 구 이름과 새 프엉 이름을 함께 표기합니다. 앞에서 적은 행정구역 재편의 흔적입니다.

두 곳의 최저가는 295,000동과 350,000동으로 비슷하고, 두 곳 다 최저가에서 "사업자등록 주소" 를 팝니다. 이것이 호치민 가상오피스의 입구 가격이고, 거기에 무엇이 빠져 있는지는 위에서 본 대로입니다. (출처: 위 두 요금표)

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실무 관점: 가상오피스 계약서를 쓰기 전에 볼 것

먼저 밝힙니다. 저희는 베트남에서 가상오피스로 법인을 세워 본 적도, 세무 실사를 겪어 본 적도 없습니다. 아래 항목은 경험담이 아니라 위에서 읽은 조문과 요금표에서 그대로 나오는 확인 사항입니다.

1. 자본 구조부터 정합니다. 베트남 자본 법인이면 첫 관문이 기업등록이고 주소 증빙이 없습니다. 외국인 투자법인이면 IRC 가 먼저이고 39조 3항 b 의 장소 사용권 문서가 걸립니다. 이 글의 모든 판단이 여기서 갈립니다.
2. 외국인 투자법인이면 발급 기관에 먼저 묻습니다. 가상오피스 계약서가 "장소 사용권을 확정하는 그 밖의 문서" 로 수리되는지를 신청할 성급 재정국(단지 안이면 관리위원회)에 확인합니다. 업체의 "됩니다" 는 답이 아닙니다.
3. 패키지에 건물 간판이 있는지 봅니다. 기업법 37조 4항의 의무이고, 실사 때 눈에 보이는 표식입니다. Replus 는 상위 두 패키지에만 있고, Sea Office 는 최하위에도 있다고 적지만 규격과 추가 비용은 별도 확인 사항입니다.
4. 우편이 실제로 어떻게 오는지 계약서에 적습니다. 통칙 86/2024 17조 1항 b 는 세무 문서 반송 하나로 검증 대기 상태를 만듭니다. 누가 받고, 언제 어떻게 전달하며, 부재 시 어떻게 처리하는지가 계약 조항이어야 합니다.
5. 5영업일 안에 소명하고 실사 당일 서명할 사람을 정합니다. 17조 2항의 시간표입니다. 그 사람이 그 주소에 갈 수 있어야 하고, 회사 이름이 그 자리에서 확인돼야 합니다.
6. 주소 표기를 새 행정구역으로 맞춥니다. 성급 34개 체제이고 군·구 단계가 없습니다. 2025년 6월 이전 자료의 "Quận" 표기가 계약서나 등록 서류에 남아 있으면 그 자체가 낡은 문서라는 표지입니다.
7. 업체 안내에서 기관명을 봅니다. "Sở Kế hoạch và Đầu tư" 가 IRC 를 발급한다고 적혀 있으면 2026년 3월 이전 기준입니다.

판단 기준을 하나로 줄이면 이렇습니다. 가상오피스 주소는 등록을 통과시키는 데는 충분하고, 실사를 통과시키는 데는 사람이 필요합니다. 우편을 받아 5영업일 안에 움직이고 실사 당일 그 자리에 설 사람이 정해져 있지 않다면, 월 몇십만 동을 아낀 대가를 06 상태로 치르게 될 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

가상오피스에서 실물 사무실로 옮기면 절차가 복잡한가요

주소 변경 신청 서류는 변경신청서와 사원총회·주주총회·소유자의 결의서 두 가지이고, 성급 기업등록기관이 3영업일 안에 처리합니다(시행령 168/2025 40조). 다만 관할 세무서가 바뀌는 이전이면 세무 이전 절차를 먼저 끝내야 하고, 세무당국이 1영업일 안에 그 완료 여부를 회신합니다. 주소가 바뀌어도 기업의 권리와 의무는 그대로입니다.

여러 법인이 같은 가상오피스 주소를 써도 되나요

이를 금지하는 조문은 찾지 못했습니다. 다만 전수 확인은 하지 않았으므로 "없음" 을 증명한 것은 아닙니다. 같은 주소에 법인이 여럿인 것이 세무 위험 분류의 지표인지는 그 기준을 담은 문서를 열지 못해 확인되지 않았습니다.

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확인하지 못한 것

아래 항목은 본문에서 단정하지 않았습니다.

• 간판 미게시 과태료 금액. 시행령 122/2021 52조를 세 경로로 받았지만 전부 스캔 이미지라 읽지 못했습니다. 2026년 7월 21일 공포된 시행령 288/2026 이 122/2021 을 개정했는데 이 파일도 스캔이라 52조가 개정 대상인지 확인하지 못했습니다.
• 세무 위험 분류의 기준. 통칙 86/2024 17조는 기준 문서를 지목하지 않습니다. 검색에 도는 국세총국 결정 78/QĐ-TCT 는 관보에 실리지 않아 열지 못했고, 그것이 주소 검증 위험 분류의 기준 문서인지, 2025년 조직 개편 뒤에도 현행인지 확인하지 못했습니다.
• 성·시별 등록 실무 차이. 호치민과 하노이에서 가상오피스 수리 여부가 다른지에 대한 공식 자료를 찾지 못했습니다. 시행령 168/2025 는 성급 기관에 재량을 주는 조문을 두지 않습니다.
• 가상오피스 계약서가 IRC 의 장소 사용권 문서로 수리되는지. 하위 규정도 공개 사례도 찾지 못했습니다.
• 하노이 요금표. 검색 결과에 값이 보이지만 요금표 페이지를 직접 열어 항목까지 확인하지 못했습니다.
• Regus 등 외국계 사업자의 가상오피스 요금. 검색 결과에서는 개인 사무실 단가만 노출되고 가상오피스 월 요금이 확인되지 않았습니다.

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결론: 주소를 고르기 전에 정할 것은 대응할 사람입니다

베트남 가상오피스로 법인 등록이 되느냐는 물음의 답은 조문에 있습니다. 됩니다. 본점 요건은 연락 주소 한 문장이고, 설립 서류에 주소 증빙이 없습니다. 다만 그 답이 결정을 끝내 주지는 않습니다.

결정을 끝내는 것은 나머지 두 시점입니다. 등록된 뒤 세무당국이 일곱 가지 계기 중 하나로 주소를 보러 올 때 그 자리에 무엇이 있을 것인가, 그리고 외국인 투자자라면 IRC 발급 기관이 가상오피스 계약서를 장소 사용권 문서로 받아 줄 것인가입니다. 앞의 것은 사람과 간판으로 준비할 수 있고, 뒤의 것은 이 글이 답하지 못했으므로 신청 전에 기관에 직접 확인해야 합니다.

순서는 이렇습니다.

1. 자본 구조를 정하고, 외국인 투자법인이면 성급 재정국에 가상오피스 계약서의 수리 여부를 먼저 묻습니다.
2. 요금표를 항목 단위로 읽고 건물 간판과 우편 처리 방식이 있는 패키지를 고릅니다.
3. 우편 수령, 5영업일 소명, 실사 당일 서명을 맡을 사람을 계약 전에 정합니다.
4. 참고하는 안내의 법령 번호와 기관명을 봅니다. 투자법 61/2020, 시행령 01/2021, 통칙 105/2020, 기획투자국이 보이면 2026년 기준이 아닙니다.

조문과 요금은 2026년 8월 27일에 베트남 관보 PDF 원문, 국가기업등록포털, 업체 요금표 페이지에서 확인했습니다. 이 글은 법률 자문이 아니며, 제도가 자주 바뀌므로 신청 직전에 다시 확인하시기를 권장합니다.

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출처

• Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 원본 PDF (관보 713+714호, 21조·37조·42조) (베트남 관보 (congbao.chinhphu.vn), 확인 2026-08-27)
• Luật số 76/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp 원본 PDF (관보 951+952호, 개정 조문 목록 대조) (베트남 관보 (congbao.chinhphu.vn), 확인 2026-08-27)
• Nghị định 168/2025/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp 원문 (24조 3항, 35조 3항, 36조 3항, 40조) (국가기업등록정보포털 (dangkykinhdoanh.gov.vn), 확인 2026-08-27)
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 원본 PDF 전반부 (관보 37+38호, 3조 8항) (정부 문서파일 서버 (datafiles.chinhphu.vn), 확인 2026-08-27)
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 원본 PDF 후반부 (관보 39+40호, 197조 시행·대체 조항) (정부 문서파일 서버 (datafiles.chinhphu.vn), 확인 2026-08-30)
• Thông tư 86/2024/TT-BTC quy định về đăng ký thuế 원본 PDF (관보 65+66호, 17조 1항·2항) (베트남 관보 (congbao.chinhphu.vn), 확인 2026-08-27)
• Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 원본 PDF (관보 42호, 26조·27조) (베트남 관보 (congbao.chinhphu.vn), 확인 2026-08-27)
• Nghị định 96/2026/NĐ-CP 원본 PDF (관보 215호, 32조 1항 đ, 39조 3항 b, 시행일 조항) (베트남 관보 (congbao.chinhphu.vn), 확인 2026-08-27)
• Nghị định số 288/2026/NĐ-CP 문서 정보 (2026-07-21 공포·시행, 122/2021/NĐ-CP 개정) (정부 문서포털 (vanban.chinhphu.vn), 확인 2026-08-30)
• Toàn văn Nghị quyết số 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh (정부 정책포털 (xaydungchinhsach.chinhphu.vn), 확인 2026-08-27)
• Bảng giá dịch vụ văn phòng ảo (가상오피스 요금표) (Replus, 확인 2026-08-27)
• Văn phòng ảo cho doanh nghiệp FDI (FDI 기업용 안내 페이지) (Replus, 확인 2026-08-27)
• Cho thuê văn phòng ảo giá rẻ (가상오피스 요금 페이지) (Sea Office, 확인 2026-08-27)